Общественно-политическая газета
Сейчас в Баку 19:38

главная | политика | экономика | точка зрения | общество | за рубежом | культура | спорт
медицина | образование | история | простые вещи | телегазета | интервью | турклуб | за горизонтом | люди | очерк | природа

Метры квадратные - потери круглые,

или О проблемах рациональной планировки жилья в Баку

20.11.2014   точка зрения  

Али ГЮЛЬ-АХМЕДОВ, кандидат архитектуры
  Метры квадратные - потери круглые,  

В течение многих месяцев газета предоставляла мне возможность излагать свою точку зрения на ряд самых разнообразных вопросов по проблемам архитектуры и градостроительства.

Специфика тематики, требующая наглядности рассматриваемого материала, с одной стороны, и отсутствие у газеты предоставить такую возможность, с другой, заставили автора искать замену графическим методам информации доступным текстом. Доходчивость изложения в таких случаях не всегда достигается. Так что идти по этому пути не рекомендуется, за исключением крайних случаев. Но как доходчиво изложить каждому читателю процесс творчества в такой сложной специальности, как архитектура? Известно, что немногословный, лаконичный текст с доступными для специалистов сокращениями и ссылками, используемый в научных публикациях, не всегда приемлем для СМИ. Здесь не только сугубо эстетические, но и технические решения не объяснимы одним лишь текстом, без изображений, и тогда вспоминается шуточное: "Надо, Федя, надо!".

К сегодняшней нашей беседе следовало бы представить примеры планировок жилых этажей современных многоэтажных домов, наглядно демонстрирующие имеющиеся схемы размещения квартир при лестнично-лифтовом узле (ЛЛУ). Сравнивая между собой проектные предложения, всегда необходимо внимательно учесть все их плюсы и минусы, обратив особое внимание на эффективность и экономическую целесообразность.

Надо сказать, задачи градостроительства должны всегда присутствовать, даже при рассмотрении внутренней планировки здания, а его, в свою очередь, нельзя проектировать оторвано от места размещения и роли в застройке. С этого и начинается оценка проектной работы и качества архитектурно-строительных решений. Рассмотрев внешний вид жилого дома, выяснив его соответствие градостроительной ситуации, можно перейти к оценке внутреннего решения секции, квартир, проверить исполнение всех требований для создания здоровых комфортных условий проживания. Например, выяснить: обеспечивается ли комфортность проживания тому типу семьи, на который рассчитана квартира, выдержаны ли для этого все требуемые санитарно-гигиенические условия, и при всем этом, насколько благоприятны достигнутые технико-экономические показатели проекта. Не решая на этой стадии вопросы хорошего дизайна по каждой квартире, необходимо убедиться, что для него созданы хотя бы предпосылки.

Такое удается редко. Хорошо, чтобы были выполнены все нормы проектирования. Даже в этом случае чаще всего проектировщику приходится жертвовать какой-то стороной архитектуры. Обычно так происходит, когда наибольшее давление на проект оказывают излишние капитальные затраты по смете на строительство. Но спрашивается: кто, где и каким образом установил для этого единый критерий? Неизвестно. По каким признакам, решениям, действиям можно определить степень пользы или причиненного вреда? Не все определяется количественными показателями и не всегда оценивается капитальными затратами. И все же, за перерасходы приходится расплачиваться той или иной стороной архитектуры.

В жертву приносятся, прежде всего, эстетика и потребительские качества проектируемого объекта. Это естественно, ведь художественная сторона архитектуры не угрожает жизни человека и не доводит до разрушения здание. Что касается затрат на строительство, то здесь многое зависит от материальной возможности заказчика. Когда им является государство, оно не только внимательно следит за перерасходом денежных средств, выделенных госбюджетом, но и контролирует строительство. Если же заказчик - предприниматель с большими возможностями, он за порядком на строительстве обычно не следит, доверяя авторскому надзору архитектора, а лишние расходы на здание рассчитывает окупить продажной ценой метра. В жилищном строительстве в угоду экономике ущемляются качества не только внешней, но и внутренней архитектуры.

За счет несанкционированного снижения различных санитарно-гигиенических требований создаются дискомфортные условия проживания. С этими негативными явлениями наше население давно знакомо и к ним настолько привыкло, что архитекторы и специалисты смежных специальностей перестали критически их рассматривать. Никого, вроде, не интересует, насколько устоявшиеся приемы проектирования действительно оправданы с точки зрения интересов все той же экономики. Между тем, если внимательно ознакомиться с процессом проектирования жилья, можно будет обнаружить в нем большие экономические потери, повышающие стоимость квадратного метра жилой площади.

Одним словом, капитальные, материальные, трудовые потери в жилищном строительстве огромные. Не все они на виду. Многие скрыты и не доступны, ни обозрению, ни расчету, другие произошли по разным причинам: осознанно, по заблуждению, по чьему-то указанию или по дефициту знаний. Есть и такие потери, о которых никто не подозревает. Легче всего увидеть наглядные, например, в излишках внеквартирной площади ("внеквартирные метры", условно назовем - вкм; стоимость их накладывается на цену квадратного метра квартиры).

В каждой жилой секции имеется вкм, - в ЛЛУ, в комплексе незадымляемой лестницы Н-1, в любых тамбурах, вестибюлях, в поэтажной "площади" различных шахт, вентиляционных каналов, в любой площади жилой части дома, находящейся за пределами границ квартир. Площадь "летних помещений" за пределами объема жилой части подсчитывается с понижающим коэффициентом: к=0,3 - для открытых балконов; к=0,5 - для лоджии; к=1 - для остекленной галереи. Надо знать: не учитывая этот коэффициент, при подсчете жилой площади квартиры, архитектор тем самым обманывает заказчика и искусственно завышает цену ее квадратного метра.

Ложные сведения, завышенные размеры жилой площади попадают и используются в официальной статистике, а на рынке недвижимости фальшивая, не обеспеченная трудом цена метра обходится завышенными денежными затратами малообеспеченному покупателю. Он и его семья - единственные пострадавшие в этой истории. Остальные ее участники, не испытав чувства вины за свое активное участие или попустительство в создании неприглядной ситуации, не испытывают никакого дискомфорта со своей совестью.

Между тем известно, что любое попустительство нарушению увеличивает его масштабы, и когда они достигают максимума возможного терпения, оно, как уверяют, лопается. Но это в будущем, а пока проектировщик, у которого сошла с рук такая "мелочь", как игнорирование коэффициента, считает, что этот успех можно умножить и в проекте каждой квартиры предусматривать как можно больше балконов и лоджий. Большая находка, без драки попасть в забияки. Улучшаются технико-экономические показатели, причем без всяких дополнительных усилий, а вдобавок, ожидание благодарности от покупателя недвижимости и, конечно, большое удовлетворение от собственного вклада в повышенные показатели объема жилищного строительства города. Что касается несостоятельности покупателей, то пусть винят себя за неумение зарабатывать деньги, ведь для этого сегодня у каждого имеются все возможности.

Теперь рассмотрим случай "наоборот", когда завышение требований исходит от СНиП. Вот пример невидимых, потенциальных удорожаний метра жилья. Нормы жилищного проектирования указывают: общие жилые комнаты 2-, 3- и 4-х-комнатных квартир и спальни во всех квартирах следует проектировать непроходными. Ясно, что это указание не для частного заказчика. Но большое разнообразие доступных, малометражных квартир трудно будет создать с подобными ограничениями, которые мешают решать жилищную проблему необеспеченной части населения. Имеется основание надеяться на экономическую выгоду такого решения. Но этого необходимо еще добиться, внедрить для того, чтобы молодые брачные пары в лучшие свои годы могли не отравлять себе жизнь, проживая ее в недостойных условиях, в неведении и ожидании возможности приобрести современную квартиру.

Поэтому никакие ограничения проектировщику ставить нельзя. Мы не раз с вами говорили - это не вопрос норм - что приемлемо, а что нет, решает рынок.

Вопрос: почему мы должны в этом разбираться, занимаясь причинами нерационального проектирования? Потому что это один из типичных случаев с потерями, но теперь не по вине архитектора, который, может быть, с жаждой взялся бы доказать экономический эффект, при создании доступного жилища. Одновременно это было бы и большим социальном достижением: создание благоустроенной, здоровой для жизни мини-квартиры площадью в 20-22 кв.м со всеми удобствами современного многоэтажного дома. В будущем этот вид жилья, при потери на него спроса, мог бы служить как комфортное общежитие.

Таких недостаточно обоснованных нормативных установок можно назвать немало. К примеру: ширина прохода в воздушную зону установлена в 1 м. Можно доказать, что вполне достаточно 0,8 м. В расчетах инсоляции квартиры, облучение солнцем спальни площадью 8 м - учитывается, а облучение кухни того же размера не учитывается. Где здесь логика? А ведь это очень мешает предложить нестандартные решения квартиры.

В том или ином виде мы уже вели разговор на эту тему, и, откровенно говоря, у автора названных "точек зрения" давно была надежда услышать, увидеть, прочитать о том, что вопросы иррационального проектирования жилых зданий, и прежде всего квартир, особо волнуют население. И вот, когда появился такой сигнал, оказалось, что проблема все-таки заставляет специалистов над этим серьезно задуматься. Досадно, что такие сведения поступили из Киева, а не из Баку, где в этом отношении вопрос стоит значительно острее.

Вот что пишет портал SV Development: "Застройщики Киева из-за нерационального вашему вниманию проектирования новостроек "теряют" более 3-7% жилой площади и, соответственно, миллионы гривен прибыли. Такое мнение озвучила Анна Искиэрдо, директор компании "АИММ-ГРУПП".

"Несмотря на то, что планировки квартир стали более удобными и в большинстве своем соответствуют спросу покупателей, неоправданно большую часть площади в новых домах застройщики по-прежнему отводят на общие коридоры, шахты, коммуникации и прочее, тем самым теряя миллионы гривен дополнительного дохода", - говорит эксперт.

По ее словам, лишь в 10% новостроек эффективно используется практически вся площадь жилого дома. "Есть в Киеве проекты недорогого жилья, где общие коридоры в ширину достигают 2,2 метра. Таким образом, застройщик при высотности секции в 22 этажа потерял от 50 до 250 кв.м, которые могли бы быть запроектированы, как жилье. Такие широкие коридоры оправданы для жилья премиум-класса, но не для эконом-сегмента", - говорит Искиэрдо. Она также отметила, что рынок жилой недвижимости еще не до конца перешел к новым стандартам проектирования. Некоторые застройщики строят дома по типовым проектам 2005-2008 годов, стараясь сэкономить, но на самом деле теряют, во-первых, на том, что предлагают рынку маловостребованный продукт, а во-вторых, сокращают себе доход от продаж жилой площади. Ранее сообщалось, что строят больше всего однокомнатных квартир".

Вы уже обратили внимание, что в Киеве те же проблемы в жилищном строительстве, что и у нас. Те же издержки, в тех же величинах. Качество проектирования, порой, находится на невысоком уровне. Современные архитекторы стран СНГ, получив свободу реализовать свое творчество, ударились в другую крайность. Отстранив от себя все ценное, что могли продемонстрировать своим талантом, они, практически освободившиеся от насилия экономики, теперь раскрепощенные бросились с упоением подражать "западному" влиянию, не замечая, что все больше отходят от архитектуры как специальности, которая имеет многовековую историю своего развития.

Архитектура прошла различные стили, но никогда не теряла свою основу конгломерата пользы, прочности, красоты. И еще. Архитектура всегда учитывала местные условия и отражала их не только в эстетической своей части, но и во всех других. Сегодня с горечью можно наблюдать игнорирование этого фактора нашими архитекторами. Именно бакинскими, так как условия строительства в Баку, находящемся в IVБ строительно-климатическом районе, с высокой 8 и 9 балльной сейсмичностью, можно назвать уникальными, не имеющими места ни в одной из стран СНГ (исключение - приморская часть Крыма и Сочи).

С учетом этих условий, для жилищного строительства в Баку следует запретить применение многоквартирных и перейти на двухквартирные жилые секции. Что мы от этого выиграем и в чем проиграем, при рядовой секционной застройке?

Многосторонний анализ с ответом на этот вопрос мы постараемся изложить при беседе на эту тему.

20.11.2014   точка зрения  

Просмотров: 340

Loading...



реклама

это интересно
Loading...