Общественно-политическая газета
Сейчас в Баку 11:21

главная | политика | экономика | точка зрения | общество | за рубежом | культура | спорт
медицина | образование | история | простые вещи | телегазета | интервью | турклуб | за горизонтом | люди | очерк | природа

Банк может делать с залоговым имуществом все что угодно,

после того как оно стало собственностью фининститута, отметил эксперт

10.09.2016   экономика  

Дж.АЛЕКПЕРОВА, Н.КАРУ
  Банк может делать с залоговым имуществом все что угодно,  
    Статьи на эту тему:

"Банк может делать с залоговым имуществом все что угодно, после того как оно стало собственностью финансового института", - сказал в echo.az автор книги "Банковское право в Азербайджане", директор юридической фирмы IJS Law Firm, руководитель юридической фирмы "Антиколлектор", член Коллегии адвокатов Азербайджана Акрам Гасанов.

По его словам, если банк изымает за задолженность у гражданина недвижимость, то это не значит, что она стала его собственностью.

"Имущество продолжает принадлежать своему хозяину, в данном случае должнику. Банку же принадлежит только право залога.

Если должник в течение определенного времени не сможет вернуть долг, то банк обращается в суд, и имущество распродается через аукцион. А деньги от проданной на аукционе недвижимости идут на погашение кредита.

В случае, если остаются лишние деньги, то бывший хозяин недвижимости забирает их себе. Если же сумма окажется меньшей, то гражданин все еще будет оставаться должником ", - отметил он.

Как сказал эксперт, однако в нынешних экономических условиях не всегда удается продать недвижимость на аукционе. Хотя, как правило, там оно представлено по заниженной цене.

Стоит отметить, что несколько лет назад такой проблемы не было, так как цены на недвижимость росли, был большой спрос. Сегодня ситуация с точностью до наоборот.

"Соответственно, если недвижимость не была куплена на аукционе, то переходит на баланс банка, становится собственностью фининститута. И в этом случае банк имеет право делать с ней что хочет. Может подарить, сдать в аренду, продать..." - пояснил эксперт.

Действительно, финансовые институты, чтобы перешедшая на баланс банков залоговая недвижимость не приносила убыток, ищут нестандартные применения.

Обвал экономик многих стран мира привел к накоплению на балансе банков большого количества недвижимости, которая ранее находилась у них в залоге и по которой не смогли рассчитаться кредиторы.

Поскольку продать недвижимость в текущих условиях крайне сложно, а издержки на ее содержание только растут, банки пытаются найти ей новое применение.

Сдача жилья в аренду - непрофильный бизнес банка, но в нынешних условиях зарабатывать нужно на всем, пишут украинские СМИ.

Впервые, вспоминает председатель правления "Вектор банка" Вадим Березовик, такие операции стали появляться на рынке в кризис 2008 года. С наступлением нового кризиса в 2014 году проблема только усугубилась.

"Банки понимают, что это убытки, которые легли на их баланс, и они вынуждены решать, что делать с ними. Ведь не каждый раз удается взять и реализовать объект", - говорит Вадим Березовик.

"Это логично и разумно. Если недвижимость не реализовывается и является пассивным активом, то получить с нее хоть какой-то доход - вполне нормально. Весь мир так делает", - соглашается эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.

Какую часть портфеля недвижимости банки сдают в аренду, зависит от размеров банка и, соответственно, от количества невыплаченных кредитов, в которых недвижимость выступала залогом. Обычно чем меньше банк, тем меньше у него подобных объектов.

Соответственно, в зависимости от объема портфеля недвижимости банк определяет, как ему выгодней заниматься сдачей ее в аренду.

Есть три основных варианта. Если недвижимости немного, ее управлением (включая сдачу в аренду) могут заниматься буквально 1-2 человека. Если объемы побольше, банк может прибегнуть к помощи аутсорсеров - агентства недвижимости или риэлтора.

В крупных банках с большими портфелями проблемных залогов обычно создаются отдельные подразделения для управления недвижимостью. Нередко эти подразделения оформляются в виде отдельных юрлиц - финансовых компаний при банках, которые занимаются, в том числе, недвижимостью.

"Единого рецепта нет, каждый банк организовывает этот процесс по-своему", - объясняет Вадим Березовик.

В собственном подразделении или компании есть смысл, когда объектов много и ими нужно системно управлять, объясняет директор департамента казначейства "Евробанка" Василий Невмержицкий.

"За недвижимостью ведь нужно следить, периодически проверять состояние объекта по месту его расположения, оплачивать коммунальные платежи, налоги, охрану и многое другое. Если таких объектов много, парой сотрудников не обойтись", - говорит он.

Как правило, выбор способа управления недвижимостью зависит от объема такого портфеля у банка и его типа, например, управление крупными объектами, как правило, банки берут на себя, отмечает директор City Development Solutions Ярослава Чапко.

"В структуре банков нередко можно встретить специальные департаменты, которые создаются для управления портфелем залоговых объектов. И уже специалисты самого департамента решают, как эффективнее распорядиться объектом", - привлечь агентства либо создавать свою управляющую структуру на объекте.

С учетом оптимизации бизнес-процессов в банках, многие объекты жилого фонда отдаются на откуп риэлторам, а те уже занимаются привлечением арендаторов либо покупателей, впрочем, даже привлечение агентов не исключает работу самих департаментов банков по продаже или сдаче таких объектов в аренду", - рассказывает Ярослава Чапко.

Чаще всего банки создают собственные управляющие компании или выделают штатного сотрудника для управления недвижимостью. К услугам посторонних риелторов прибегают редко.

Чаще, по наблюдениям участников рынка, банки все же создают собственные управляющие компании или выделают штатного сотрудника для управления недвижимостью. К услугам посторонних риелторов прибегают редко.

Опрошенные ABCnews риелторы и представители нескольких крупных агентств недвижимости сообщили, что подобными операциями не занимались никогда либо сталкивались с ними давно и не более 1-2 раз.

Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал и вовсе скептически относится к идее аутсорсинга.

"Создают компанию, оформляют ее на родственников и те управляют. В том числе, тем имуществом, которое по закону нельзя сдавать в аренду - то есть таким, которое все еще не перешло к ним на баланс и по которому еще ведутся судебные споры", - рассказывает риелтор.

Косвенно о том, что сдаваемая в аренду недвижимость принадлежит банку, должна была говорить цена. "Если это мертвый объект и понятно, что он будет только приносить убытки - его ведь нужно охранять, содержать, платить налоги и коммунальные платежи - то тут уже думаешь не о прибыли, а как бы не допустить генерирования дополнительных убытков", - говорит Вадим Березовик.

Получается, банку для привлечения клиентов и покрытия расходов на содержание недвижимости есть смысл сдавать ее по цене ниже рыночной. Но в реальности цена - не показатель. Банки ограничены договорной и оценочной стоимостью недвижимости, а также собственной жадностью.

"Не продается залоговая недвижимость по одной причине: она дорогая, значительно дороже рыночной стоимости. Соответственно, с арендой возникает вопрос: выставлять ли ее по рыночной стоимости, особенно если речь идет о коммерческой недвижимости", - говорит Ярослав Цуканов.

Ведь стоимость такой недвижимости определяет доходом, который она генерирует. В сегодняшних условиях доходность недвижимости будет явно ниже той стоимости аренды, которую захочет выставить банк. Если потенциальный арендатор просчитает эти цифры, итог вряд ли его заинтересует.

"Не факт, что балансовая недвижимость будет дешевле рыночной", - соглашается Василий Невмержицкий. Если сдавать ее в аренду по цене ниже рыночной, то возникнет вопрос эффективности такой аренды.

"Какое руководство скажет, что ты правильно сделал, сдав недвижимость по 5 долл., если на рынке цена - 10 долл. За такое по голове не погладят", - говорит банкир, объясняя тонкости балансирования банков между желанием заработать на балансовой недвижимости и необходимостью, хотя бы покрыть приносимые ею убытки.

10.09.2016   экономика  

Просмотров: 488

Loading...



реклама

это интересно
Loading...